金屋藏焦 ─ 都市更新的美麗與哀愁 之四

天下沒有白吃的午餐

　　政大地政系教授張金鶚表示，一坪換一坪的口號打得響亮，卻是難以達成的目標，這是政令簡化後結果，造成民眾錯誤的認知。一坪換一坪的概念是否能達成，要依據未來價值以及所處地區，在市中心的土地比較能達到這個目標，而在邊陲地段的土地就相對困難了。「天下沒有白吃的午餐。」張金鶚指出，政府幫助民眾都市更新，是為了增加外部效益，而不是圖利他人，民眾不可能沒付出任何代價，就得到換新房子的機會。

文山憤怒鳥飛翔旅行~怡健篇

經過這次的考驗，關於都市更新這個時有所聞的議題，終於有了不膚淺的認識，在進行這份作業之前，不太諒解這個計畫一拖再拖的原因，原以為是政府沒有效率，但深入這份作業，走出校園和電腦螢幕前，透過訪問，了解到問題不只是單向的，而是多面向的，誠如我們訪問過的里長表示，都市更新需要好的配套措施，政府還有改進的地方，但是，在居民的態度和建商的利益衡量之中，我們發現事情不是這麼的簡單，在一項計畫之中，不同的意見都可能成為重要的議題，讓計畫執行有了挑戰，所以，能夠了解事情的全面是很重要的，傾聽多方的聲音，訓練自己有廣闊的視野，是我在這份專題之中得到的重要啟示。

里長對於都市更新的推動不遺餘力，這是執行一方積極熱觀的表現，但是，接受都市更新的居民，他們的感受和里長的感受是截然不同的，因為中間建商的利益衡量，所以立場不同，目標自然也不同，才發生都市更新原地打轉的情形，即使政府推出容積率提高，試圖營造建商居民雙贏的局面，仍然有困難，每個住戶考量的因素都有差別，或許，問題的解決需要時間和數次的爭論才能解決。

再者，這次學到了走出校園這項舉動的重要，也就是實地去一個地方，而不是呆滯地看者螢幕在腦海中構築縹緲的觀點，訪問時看者受訪者的眼神與手勢，說起一段故事時的眉頭深鎖或者微笑，會發現自己接收到的訊息不只是語言而已，還有夾帶於語言之中的情緒張力，確確實實地了解一個人的想法，這種機會，假如不是經由採防這項舉動來體會的話，是沒辦法了解的。

最後，對於都市更新，我是還有收成的期待，但，經過這次採訪後，寧可更新計畫審慎執行，也不願見到衝動執行後，一處處無人居住的房子，規劃失敗的街道，以及向政府抱怨民眾。期盼都市更新的順利，讓市民幸福快樂，所以我們更需要了解這個計畫，才不會失去判斷的依據，並從中學習，我得說，這次的專題使我受益良多。

文山憤怒鳥飛翔旅行~智凱篇

一份土地一份情

從想要做這個題目到開始做這份調查報導，從不了解都市更新到稍微了解都市更新，從不了解文山區，也漸漸的熟悉了這個區域。

訪問里長，當地居民都有一定的困難，最主要的其實是都市更新廣大的範圍讓我很徬徨，若沒有以一個問題的切入，不夠明確的主題，我們的能力將無法負擔這樣子的主題，我發現在過程之中，可以慢慢了解許多事情，居民和里長間的想法落差，建商和居民間的心結，最後是世人心中的普遍的一個概念：「大家都是貪心的。」

在寫調查報導的過程中真的會學習到許多自己不了解的東西，都市更新、買斷、賣斷、權利變換等平凡但對我們來說的專業字眼，也慢慢在我們鍥而不捨的追問下一步不了解，最擔心的是，老師說，不要怕問別人問題，但我卻很擔心，受訪者會以為我們沒做功課，但是，發現自己居然慢慢了解他們「所說的話」，是一件很享受的過程。

在炙熱的柏油路上，頭上頂著大太陽，我們五人，實際走訪了景仁里，訪問了居民，訪問了里長，詢問了店家，我感覺我是比較站在居民的立場的，我試著體會需都市更新區域居民的心情，一棟棟的老舊公寓倒下，熟悉的景象不再，取而代之的是嶄新華麗的新房子，但，豪華的背後，犧牲掉的是鄰里互相往來的人情，相聚在老樹下喝茶聊天的休閒，和心中對土地的長久記憶。

挖土機鏗鏗鏘鏘的挖著，水泥無情的灌入被挖空的地基，在一座座的新式房屋的背後，每一家每一戶，都有著一個故事，有著一段記憶，有著一份情，只要，我們願意聆聽。

文山憤怒鳥飛翔旅行~其祐 明慧 婉茹 篇

吳其祐

　　首先，我們是採訪里長，但里長因為事情很多，所以我們很晚才採訪到他。但還好里長人很健談，提供我們很多景仁里都更的資料，讓我們對複雜的都更有了更近一步的了解。

　　而居民的採訪，由於里長不太願意提供我們居民資料，所以我就去找我們家附近的居民幫忙。而第一位民眾由於是一個外省的伯伯，以至於沒有很聽懂我說的都更，更遑論要接受我的採訪，這讓我覺得都更這項議題，或許很多人都有聽沒有懂，就傻傻的被牽著鼻子走，而進行了都更；第二位居民，本身對都更有做資料蒐集的動作，所以對都更有蠻深的了解，我們問的問題，他都能詳細流暢的回答我們，讓我們收穫很大。

　　藉由這次的專題報告，讓我了解到都更其實還是存在著很多的問題。雖然說官方有提出一些獎勵的政策，試圖想要促進都更的推動，但對民眾來說，這些政策似乎都沒有幫助到他們，反而是圖利了那些建商，而無力抗衡那些大組織的民眾也只能無奈的選擇妥協。

林明慧

　　在做這個作業之前，其實我對都更一直是一知半解，認為都更是政府的美意，既可以換到新房子，還可以使土地增值，為什麼還會有人反對？

　　訪問過程其實有一點不順利，里長很忙，所以比較晚開始採訪，再加上我們必須自己找居民，整體的訪問比較晚起步。不過因為其祐住在景仁里，幫忙我們解決很多問題。不過，都更處和建商的訪問卻碰到瓶頸，都更處需要我們正式致函才能前往採訪，不過礙於時間限制，所以我們以網路資料來補充。至於建商的部份，因為採訪居民的居住環境尚未執行都更，沒有建商負責，所以比較困難。

　　採訪完後，最大的想法是，任何一件事情都是兩面刃，政府和民意想法落差甚大，而建商和居民的認知也是天差地遠。一個政策，不僅是要解決眼前的問題，也需要顧慮到未來，和真實的心聲。沒有好的政策執行，再好的想法也是流於空談。

林婉茹

   由於吳其祐期中報告是做居家的都更，所以我們毫不考慮的選定這題目，而同時因為其祐的「牽線」，所以進展速度不會太慢。然而在採訪里長時碰到大問題──說的內容我十之八九聽不懂，因為里長用了很多專業名詞，再加上課前沒做充足準備，抱著先到現場聽聽再照著里長的話提出問題之心態。只沒想到里長訴說時，我完全摸不著頭緒，44分鐘的採訪可謂一頭霧水，事後經由同學的再解釋和重聽錄音內容才都釐清。原先以為寫不出稿，但一再聽錄音與上網搜尋資料後，最後成功了寫出1200多字的里長稿，這是當初想也想不到的事，也因如此對於都更也有較深的認識。比較遺憾的是沒有採訪到公家機關(相對的我們也輕鬆許多)、少了一個觀看角度。經由這次經驗也學到了如何選擇採訪對象、抓住一提衝突點來發揮新聞價值。

金屋藏焦 ─ 都市更新的美麗與哀愁 之三

坪坪擔心，坪坪貪心

　　不過，在居民的眼裡，都市更新又是怎麼一回事呢？

　　一位不願意具名的景仁里居民談到，都市更新能讓舊房子變新房子，進而整頓市容、整潔街道，是一個很好的一個立意，就這方面來說，他是贊成都市更新的。另外，當地鴨肉羹店老闆娘蔡知妍也表示同意進行都市更新計畫，主要原因是房子老舊，結構不穩固，想要換新的房子。

　　但是，居民和建商之間常常會有認知上的落差。這位不願意具名居民舉例說明，假設一棟房子原本有四戶，所持有的土地也就是四分之一，但是當建商蓋了十四層樓，以一坪換一坪的郝龍斌條例，讓住民換到了原本的間數，看似好像是公平的交易，以舊屋換到了新屋。但其實住民原來所持有的土地卻由原本的四分之一變成只剩十四分之一，土地所擁有的產值也就大幅的減少了。

　　如果居民想要試著和建商爭取更多坪數時，是很不容易的。因為居民們多半不知道建商的來歷，來談的人有可能是仲介商而不是建商。如果是仲介商，他需要從中賺一筆，而建商也要賺一筆，要能讓仲介商和建商兩者都獲利，自然就不會給居民更多的好處。

　　蔡知妍也提到，她打算將房屋以賣斷的方式進行房地產的轉移，因為從報紙上、電視新聞、網路媒體得知許多都市更新導致糾紛抗議的案例，不想產生工期延長問題，坪數兌換等事件，才選擇以賣斷方式進行。

　　蔡知妍笑著說：「大家都是貪心的！」因為家中做餐飲生意，位在馬路邊且坪數較多，懼怕建商在房屋建成之後分給她一樓土地為邊間，又和某建商協商後卻被告知要再加錢才能獲得一樓土地的所有權。建商想要壓低價錢，居民想要趁機拉高土地價格，所以最後才會選擇以土地賣給建商的方式來進行都市更新。但是，她也補充，雖然和建商已商談一年多，但是因為價格問題，至今仍尚未確定。

都更之路，道黑且長

　　除了與建商漫長的協商過程之外，都更委員會的審議也是一大漫長的行政程序。一件都更案公告半年，若有要修改之處，改完之後要在公告半年，而在這樣反覆的過程中，一件都更案的定案最快可能也要好幾年，最久甚至可以長達近十年而依舊沒有下文。

　　都市更新其實是一項高風險的工程。這位不願意具名居民表示他曾看到一些消息顯示「都更案黑影幢幢」，有很多不為人知的黑幕。有時候，某些建商背後，是有一些勢力在支撐著他們，讓弱勢的居民們無力抵抗，就只能被迫選擇順從。此外，居民也擔心到有些建商可能財力不夠雄厚，拿他們的土地和銀行貸款之後就倒閉，留下積欠銀行的龐大債務。到時候，不但房子沒蓋成，還要償還巨大負債，這根本就不是個小住民有辦法承擔的風險。

　　另外，這位不願意具名居民認為政府所提的都更案，似乎都沒有照顧到居民，反而是讓那些建商獲取龐大的利潤。他雖然覺得十分無奈，但是他認為我們這些處於較弱勢的居民們，其實也沒有什麼條件和那些財團抗衡。

金屋藏焦 ─ 都市更新的美麗與哀愁 之二

舊的不去，新的不來

　　為了瞭解景仁里都市更新的全貌，我們訪問了景仁里里長張耿暉，他在世新大學畢業後努力研究地政方面的知識，並擁有不動產經紀人牌照。里長表示，目前有三塊區域劃定都市更新範圍，分別是景仁里的溪口街2號~26號、景仁街77巷的雙號與79巷、景福街45巷，這兩塊區域進入更新單元階段；還有溪口街66巷1弄與66號~72號，目前已進入事業計畫階段。

　　里長說一開始大部分的居民不是很贊同都市更新，最主要的原因是坪數問題。原先內政部的都更條例規定，更新的房屋增為150%之容積率，但建商抽4成的情況下，民眾得到90％的容積，反而使居民的居住空間縮水，房屋坪數越蓋越少。舉例來說，假設居民土地為1，更新後的房屋面積變成1.5，但是建商抽4成房屋面積，所以建商拿走了0.6，居民剩下0.9，反而比原本的面積少。在這樣的情況下，台北市市長郝龍斌提出增為200%容積率，也就是所謂的「郝龍斌條款」，才提高民眾參加意願。

都更，政府開啟新的扉頁

「一坪換一坪，民眾就有興趣了。」里長認為容積率的放寬要審慎，因為會影響生活品質。不過他認為，郝龍斌條款的容積率提高非常適合民眾，也表現出政府推動都市更新的決心。「郝龍斌條款出來，我才敢推都更啊。」里長笑著說。

　　里長也在景仁里組織「更新委員會」，親自推動都市更新。他表示，民眾的支持度不錯，劃定更新單元中一百三十三戶有75％同意。里長打算在一年內使同意的居民達到80％，如此才可以進入權利變換階段。會獲得支持原因，里長認為：第一，一般的混泥土建築或磚造建築只能有三十五年壽命，過了期限，會出現漏水、生壁癌的可能，更新的房屋為鋼筋水泥，壽命增為五十五年。第二，新住宅附有電梯，對於行走不變的老人來說益處多多。第三，每戶人家有停車位，在車位難求的台北市中，此方案正解決了民眾煩惱。第四，在坪數無變更的情形下，屋子煥然一新，相對以前的舊房子，新屋每坪產值增加。

一波已平，一波又起

　　然而他也提到，推動都市更新依然有阻礙難行之處，原因是：在審議委員會拍板定案前，地主有翻盤或不同意的權力，在建商已投入大量人力物力情況下，地主突然的意願改變，使建商遲遲不敢動工。另外，有些居民持保留態度，部分居民要等到行至最後階段，衡量一切利益才做最後決定。雙方的利益考量僵持不下，使得都更無法順利進展。而且，對於一樓價值評估、頂樓加蓋的補償、增加管理費、華人安土重遷觀念等因素皆為絆腳石。里長承認，都市更新立意雖美，但政府的配套措施需完善，否則不會有大幅進展。

金屋藏焦 ─ 都市更新的美麗與哀愁 之一

　　最近，總聽到附近工地傳來鏗鏗鏘鏘的聲音，甚至到了晚上十點，工地的工人仍不休息。看著家裡附近的老舊公寓，一棟一棟的倒下，一座又一座的新式公寓漸漸包圍了我的生長環境，從前熟悉的鄰居不再出現，樹下聊天下棋的伯伯爺爺也不見蹤影，公園旁討論小孩子上學的媽媽們也漸漸換成了新面孔。在原本熟悉的社區中，陌生的影子漸漸包圍了我，熟悉的一切不再熟悉，樹蔭依舊，但已人事全非，心裡的疑惑逐漸蔓延，我不禁想問：「我的社區到底發生了什麼事情？」

　　一台台挖土機的進入，一個個挖開的地基，文山憤怒鳥即將揭開這事件的序曲。

　　近十幾年來，政府持續推動都市更新，希望能讓老舊建築重整，美化市容，讓居民生活環境和品質提升。而景仁里屬於老舊社區，屋齡大多為四、五十年，年久失修，所以也是都市更新劃定區的一部分。

　　都市更新大致分為四階段：劃定更新單元、事業概要、事業計畫、權利變換。劃定更新單元是指配合政府重大政策、因重大災害或環境老舊等因素，主動劃定更新範圍；若更新單元範圍內的私有土地及私有合法建築物，期更新範圍及所有權人數達到10％以上的同意比例，即可申請事業概要核准；事業概要核准後選定建商，並由建商提出事業計畫申請，再由政府的審議委員會審定，才進入執行階段的權利變換；權利變換價值是指居民提供土地給建商，而建商給民眾搬遷費及租金補貼，通常，建商會拿新房屋大約40％的利潤，民眾拿60％。若民眾的要求較高，則建商將會考慮以五五分的方式來商量，類似槓桿原理，如果建商成本提高，就會壓低居民的利潤。